Деревянные дома мы по привычке считаем атрибутом деревень, дачных посёлков или экзотикой загородных элитных резиденций. Но в последние годы широко обсуждается и уже экспериментируется деревянное многоквартирное домостроение в формате малоэтажек. Идёт проработка правовой и нормативной базы. Изучаются плюсы сегмента и вероятные сложности его развития. Есть первый позитивный опыт.
Дерево — самый экологичный строительный материал, оказывает благоприятное воздействие на здоровье человека. При расширении рынка этот сегмент, с высокой долей вероятности, займёт достойную нишу и в планах застройщиков.
Потенциал и зарубежный опыт
Весомая часть людей тяготеет к жизни в деревянных домах. Казалось бы, что этому мешает? В нашей стране огромный многовековой опыт деревянного зодчества. Древесины в стране в достатке. Почему бы не строить деревянные дома в несколько этажей для индивидуального жилища или на несколько семей?
Юридические препоны отсутствуют и сейчас. Действующие в РФ нормы позволяют возводить строения высотой до 28 м. Но есть нюанс: пожарные нормативы обязывают застройщиков таких домов выше трёх этажей использовать конструктивную огнезащиту. Проще говоря, они обязаны обшивать эти здания негорючими материалами как снаружи, так и изнутри. И внешне от дерева уже ничего не остаётся…
Но есть и позитивные зарубежные наработки. Деревянные многоэтажки несколько десятков лет возводятся в Канаде, Австрии, Норвегии, Финляндии, США. Причём есть там и примеры высоток: в Норвегии и Канаде появились 18-этажные здания из дерева.
Штаты отметились рекордсменом в 25 этажей — башней Ascent в Милуоки. Самое высокое деревянное здание на планете спроектировано американской архитектурной фирмой Korb + Associates Architects. Небоскрёб устремился ввысь на 86.6 м, это комплекс из коммерческих помещений и жилых квартир. Построен из клеёного бруса и CLT-панелей. Акцентная деталь: до начала строительства эксперты подвергли колонны и балки пожарным испытаниям — трёхчасовое огневое воздействие они выдержали!
Самым распространённым материалом для подобных фантастических объектов служат CLT-плиты: Cross Laminated Timber — перекрёстно склеиваемые деревянные. Технология проста до гениальности и «ненавязчиво» решает основные проблемы исходного природного материала.
Самое высокое деревянное здание на планете спроектировано американской архитектурной фирмой Korb + Associates Architects. Небоскрёб устремился ввысь на 86.6 метров
Физические характеристики традиционной древесины меняются в зависимости от направления приложения силы. CLT-технология предусматривает склеивание слоёв под перпендикулярными углами. Остроумное ноу-хау даёт возможность достижения максимальной жёсткости панелей в обоих направлениях. Упрощенно, CLT — это очень толстая и прочная фанера.
Прогрессивная технология пришла лет 30 назад сначала в Германию и Австрию, где была благодатная почва. Ещё со времён средневековья там применяли алгоритм фахверка, то есть конструирования зданий из разнообразных материалов на деревянном каркасе.
В нашей стране пока что подобные дома относятся к сегменту малоэтажного домостроения, их высота до недавнего времени была не более трёх этажей. Возводятся по индивидуальным проектам либо собираются из готовых комплектов промышленного производства.
Правовая база и Сегежский эксперимент
На сегодняшний день главным препятствием для развития этого кластера строительства остаётся слабость правовой базы. Её только начали адаптировать под современные запросы. Минстроем и МЧС России утверждена дорожная карта, идёт её детализация в конкретных юридических и административных актах, инструкциях и прочей документации.
Учесть нужно многие параметры: противопожарную безопасность расстояний между объектами, сейсмостойкость, особенности инженерных систем, теплотехнических и звукоизоляционных характеристик и многие другие факторы. От теоретических обоснований специалисты переходят к испытаниям.
Но пока, как говорит официальная статистика АДД (Ассоциации деревянного домостроения), площадь таких многоэтажек исчисляется лишь десятками тысяч квадратных метров. Тогда как в сегменте ИЖС в прошлом году примерно третий частный дом был построен из дерева: это уже около 20 млн кв. м.
Cтроители решились на эксперимент: взялись за возведение четырёхэтажного деревянного корпуса в сейсмозоне
В текущем 2024 году эксперты планируют завершить испытания и внести коррективы в нормативную базу. Что откроет широкие перспективы для строительства домов из дерева высотой в четыре-пять этажей и выше. Если реализация программы будет успешной, такие объекты способны занять порядка 20-30 процентов рынка. Это могут быть, в числе других направлений, офисные центры оригинальной архитектуры и жилые дома бизнес– и премиум-класса.
В прошлом году строители решились на эксперимент: взялись за возведение четырёхэтажного деревянного корпуса в сейсмозоне. А именно, в городе Байкальске Иркутской области. Это 28-квартирный дом. В этом году, после обустройства прилегающей территории, его планируют заселять.
Есть и первый завершённый опыт: два дома в четыре этажа распахнули двери для новосёлов осенью 2022 года в городе Сокол Вологодской области. Это 64 небольших одно- и двухкомнатных квартир площадью от 48 до 65 кв. метров. Построены компанией Segezha Group как раз из CLT-плит, о которых упоминалось выше. Высота новостроек — по 15 метров.
Эксперты с учётом первого опыта эксплуатации подтверждают достоинства CLT-панелей: выдерживают солидные нагрузки практически без деформации и усадки, теплоизоляция на уровне требований.
В деревянном домостроении малой этажности найдут применение и другие материалы: выразительное оцилиндрованное бревно, практичный профилированный или клеёный брус, шпон (LVL), арболит (смесь лёгкого бетона с древесной крошкой и цементом) и современные композиты.
Стоит сказать несколько слов и об упомянутой выше европейской технологии фахверк (от нем. Fach — панель, секция; Werk — сооружение). Она тоже обретает популярность в России. Отличается тем, что стойки, балки, ригели и раскосы зрительно нестандартно зонируют стены здания.
Быстрота возведения, лёгкость стен, делающая ненужным установку бетонного ленточного фундамента — основные преимущества строительства таких зданий.
Изюминкой фасадов является безрамное остекление, когда окна могут занимать до половины общей площади наружных стен. А это много света и почти круговой обзор окрестностей. Если есть сомнения, не будет ли в таких домах холодно зимой, напомним, что сейчас часто используется инженерия «теплого пола», плюс особые утеплители каркаса и стеклопакеты. Наконец, предлагается и вариант дополнительной обшивки стен кирпичом.
Что мешает развитию этого строительного кластера
Помимо недоработок нормативной базы и пожарных тонкостей, есть и другие факторы, не позволяющие уже сегодня выйти на массовое деревянное многоэтажное домостроение.
Пока подобные дома остаются эксклюзивным продуктом, соответственно, они дороже привычных стандартных проектов. К тому же, не хватает специализированных мощностей и квалифицированных профильных кадров именно для этого сектора: архитекторов, проектировщиков, строителей. Здесь на помощь приходят компьютерные технологии моделирования и создание трёхмерных макетов конструкций из CLT.
Пока подобные дома остаются эксклюзивным продуктом, соответственно, они дороже привычных стандартных проектов
Необходим и более широкий спрос, но тут препятствием становятся общественные стереотипы сознания. Люди пока что мало осведомлены о новых технологиях в этом сегменте строительства и порой воспринимают деревянные дома как «архаичные». Но постепенно мышление потребителя перестраивается, отмечают аналитики рынка.
Потенциальные клиенты задают и вопросы, связанные с безопасностью: насколько защищены такие дома от пожаров и банальной плесени? Что касается горючести дерева, то об этом разработчики нового материала позаботились, соответствующая защита предусмотрена. Когда возникают возгорания в домах из железобетона, кирпича и других привычных исходников, главную опасность таят не они сами, а отделочные материалы, зачастую — токсичные.
CLT-панель очень плотная, поэтому вглубь пламени проникнуть сложно, доступ кислорода прекращается, и огонь, обуглив поверхностный слой, чаще всего затухает сам по себе.
Бетон не лучше дерева и в плане влагостойкости, он пористый, гидрофобный, то есть неплохо впитывает воду и создает благоприятную среду для развития микроорганизмов. Да и промерзает он сильнее, чем дерево, что создаёт условия для образования конденсата. То есть уход, внимание нужны в этом плане всем материалам. Дерево не исключение, но нельзя сказать, что хлопот с ним больше. Скорее, наоборот.
Даём ответ и ещё на одну «фобию»: благодаря высокой плотности панели не интересны ни насекомым, ни грызунам.
Суммируем плюсы деревянных многоэтажек
Кратко обобщим вышесказанное, суммируя достоинства малоэтажного деревянного жилища:
– возводятся такие дома быстро;
– усадка минимальна;
– малый вес конструкций делает возможным их возведение над тоннелями или линиями метро;
– по прочности материалы сопоставимы с бетоном;
– их энергоэффективность выше;
– дерево декоративно само по себе, не требует особой отделки;
– удобны для жизни, экологичны;
– оптимально удерживают тепло зимой и прохладу летом;
– имеют много возможностей для архитектурного разнообразия и дизайна.
Наконец, это естественная среда обитания и новое качество жизни со здоровым микроклиматом и психологическим комфортом.
В чём интерес застройщиков
Зачем это нужно государству, в общем, понятно. Будут задействованы наши обширные лесные ресурсы, что в условиях санкций само по себе плюс. Такое жильё перспективно для расселения из аварийного и ветхого фонда. Соответственно, будет господдержка именно этого бюджетного направления.
А что по жилью бизнес- и премиум-формата? И этот сектор, как ожидается, будет поддержан на государственном уровне. К тому же, по мере расширения рынка и роста объёмов такого строительства постепенно будет снижаться и его себестоимость. Специалисты отмечают, что снижение цен на сырьё уже происходит, пусть и медленными темпами.
Аналитики обращают внимание на другую оптимистичную тенденцию: банки уже выражают готовность к выдаче ипотечных кредитов на деревянные дома. К тому же, и тут пресловутые санкции работают «реверсом»: поскольку экспорт домокомплектов снизился, растёт их предложение на внутреннем рынке и стабилизируется цена.
Всё это позволяет экспертам рынка делать оптимистичные прогнозы: ориентировочно, ожидается прирост объёмов строительства в данном формате около 20 процентов в год.
На загородном рынке жилья спрос на деревянные дома уже растёт, они обгоняют все иные типы жилья, в том числе, кирпичное. На очереди и подвижки в городской черте.
Резюмируем: застройщикам оно интересно, поскольку перспективно. Это новая ниша, шанс расширения линейки своей продукции. Эти дома проще и дешевле ремонтировать. А по истечении срока эксплуатации — утилизировать безвредно для окружающей среды.
Альтернатива: малоэтажная Москва сегодня
В столице продолжают функционировать традиционные малоэтажные постройки, за последние годы выросли и особые проекты 3-4-5-этажных домов.
Клубные дома, резиденции, урбан-виллы и другие форматы малоэтажных жилых комплексов привлекают москвичей уже тем, что они «твёрже стоят на земле». Как правило, имея при этом хорошо обустроенные прилегающие территории.
Меньше этажей — значит, меньше и квартир, и проживающих — это всегда спокойнее, уютнее, надёжнее. Это ближе к индивидуальному жилищу по комфортности и настроению.
Скоро, будем надеяться, в этот перечень войдут и деревянные ЖК, гармонично сочетающие преимущества городских благ цивилизации и загородной природности, атмосферности.
Анализ новостей рынка недвижимости, анонсы уникальных предложений и авторские обзоры ЖК от Алекса Флетчера – всё это вы найдёте в нашем Телеграм-канале. Подписывайтесь
