В Россию флиппинг пришёл из США, где он активно практикуется предприимчивыми инвесторами уже более 40 лет. Но если на Западе его доходность редко превышает 27%, то в Москве можно получить все 60% или даже 100%.
Флиппинг — относительно простой вид краткосрочных инвестиций во вторичную и даже первичную недвижимость, доступный даже новичкам. Его суть состоит в подборе, а затем приобретении квартиры, гораздо реже дома или таунхауса, по цене ниже рыночной. Обычно это глубоко проблемные объекты, но потенциальная прибыль того стоит.
Затем флиппер проводит необходимый ремонт, закупает стильную мебель и выставляет объект на продажу, но уже по более высокой цене. Годовая доходность профессиональных флипперов составляет до 60%. Некоторым удаётся удваивать собственный капитал за год с вычетом всех налогов и расходов.
За год многие флипперы успевают купить и сбыть с прибылью 3 квартиры, что считается весьма высоким темпом, ведь на весь процесс от подбора объекта до его продажи должно уходить не более 4-х месяцев. Вы когда-нибудь пробовали найти квартиру, заключить сделку и полностью её отремонтировать за несколько месяцев? А ведь нужно ещё найти покупателя и отбить свои вложения.
Годовая доходность профессиональных флипперов составляет до 60%. Некоторым удаётся удваивать собственный капитал за год с вычетом всех налогов и расходов
Все это реально и действительно способно приносить хорошую прибыль, но только при условии точного понимания ряда нюансов. В противном случае можно легко понести убытки или «зависнуть» с неликвидным объектом.
Но сразу акцентируем ваше внимание на том, что флиппинг — не пассивный вид заработка. Флипперу придётся много времени проводить на объекте (иногда по 6 дней в неделю), контролировать ход работы, решать множество текущих вопросов, справляться с непредвиденными сложностями и постоянно следить за новыми тенденциями в дизайне интерьера. Если вы ещё не закрыли эту страничку, значит, готовы ко всем предстоящим вызовам, и первый шаг к высокой потенциальной доходности сделан!
Особенности флиппинга в Москве
Работа на рынке недвижимости предполагает постоянный мониторинг спроса и цен. Поэтому перед входом в эту нишу в первую очередь оценивают ситуацию на данный момент и перспективы на ближайшие месяцы. Флиппинг актуален при растущих или, как минимум, стабильных спросе и ценах. Если с этим всё хорошо, инвестору потребуется последовательно пройти следующие этапы.
Подбор объекта
В Москве легче всего продать студию, 1-, 2-комнатную квартиру. Чем меньше площадь, чем ближе метро или хорошая транспортная развязка, лучше инфраструктура района, тем быстрее найдётся покупатель. Кроме того, нужно найти такой объект, стоимость которого может увеличиться на 30-40% после ремонта. При меньшей доходности флипперская стратегия малоэффективна, так как всегда возникают непредвиденные расходы.
У инвестора есть 2 пути:
- самостоятельно просматривать объявления на специальных платформах;
- обратиться к профессионалу, который за считанные дни подберёт несколько наиболее перспективных с точки зрения флиппинга объектов в нужном ценовом диапазоне.
Первый вариант не требует расходов, но второй, безусловно, предпочтительнее. Он существенно экономит время и минимизирует риски, поскольку опытный брокер сможет найти наиболее ликвидные объекты.
Просмотр выбранных вариантов и оформление сделки
Для корректного анализа имеющихся вариантов на просмотры стоит ходить с профессионалом в области строительства. Он поможет правильно оценить состояние квартиры, объём предстоящих работ, величину затрат.
Флиппинг практически всегда предполагает капремонт, косметикой здесь не отделаешься. Поэтому, если собственные знания в этой сфере пока далеки от совершенства, не стоит пренебрегать помощью специалиста. В противном случае можно купить кота в мешке и вложить в ремонт гораздо больше, чем предполагалось заранее, а значит, потерять в прибыли или вовсе зафиксировать убыток. Не радужная перспектива…
Не менее важно тщательно проверять документы на недвижимость, лучше вместе с юристом. Нужно, чтобы объект не имел даже потенциальных обременений. Большинство из них можно снять, но это требует времени, а значит, не подходит для флиппера. Но при некоторых обременениях инвестор может вовсе остаться без собственности по решению суда.
Выбор ремонтной бригады и составление сметы
В Москве заказать услуги по ремонту можно на каждом шагу. Но получить качественную работу удаётся не всегда. А это важно, ведь покупатели будут внимательно смотреть, что им предлагают. Да и неумелые рабочие всегда могут испортить что-то дорогостоящее или перевести материалы, а это снова влечёт за собой незапланированные расходы. Поэтому к выбору бригады или строительной фирмы нужно подойти серьёзно. С целью экономии времени лучше сразу запускать в квартиру специалистов разных профилей.
В среднем сделать ремонт в небольшой 1-комнатной квартире или студии стоит порядка 1,5 млн рублей. Флипперу придётся подумать о перепланировке, объединении кухни и комнаты, чтобы выгодно использовать каждый квадратный метр и получить достаточно свободного пространства. Практически всегда приходится менять проводку и сантехнику, реже переделывать систему отопления, газоснабжения и т. д. В итоге убитая квартира, на которую неприятно даже смотреть, должна превратиться в “конфетку”, за которую покупателям придётся драться с конкурентами.
Чтобы квартира в Москве пользовалась спросом и не зависла надолго на руках, она обязательно должна иметь минимальный необходимый пакет современной мебели и техники, а лучше — быть упакованной «под ключ». Подавляющее большинство покупателей приобретают жильё по ипотечным программам, и все сбережения уходят на первый взнос. Поэтому квартиры, в которых уже всё есть и не нужно покупать ничего дополнительно, предпочтительнее для покупателей.
Всё это должно быть прописано в смете, чтобы точно понимать размер расходов. Чтобы проект был выгоден с финансовой точки зрения, покупка квартиры, её ремонт и обслуживание должны обходиться не более чем в 70% цены её последующей продажи.
Покупка стройматериалов и контроль процесса ремонта
Профессиональные флипперы обычно сотрудничают с одними и теми же компаниями строительных материалов, дверей, мебели, благодаря чему имеют серьёзные скидки вплоть до 30%. Поэтому неплохо озаботиться заведением нужных контактов и договоренностей ещё до момента покупки первого объекта.
Также флиппер должен постоянно быть в курсе новых трендов. Просто сделать хороший ремонт мало. Нужно, чтобы результат нравился покупателям, и они могли легко себя представить в этих стенах.
Чтобы объект лучше продавался, учтите:
- белый, светло-серый, бежевый цвет визуально увеличивают помещение и нравятся большинству людей;
- однотонные стены выглядят гораздо дороже, чем сомнительная мозаика, фрески и обои с замысловатым орнаментом;
- нельзя забывать про декор и мелкие аксессуары, их не должно быть много, но они задают настроение помещения, создают уют.
- Стоит ежедневно контролировать ход выполнения и качество работ, быстро решать текущие вопросы, организовывать доставку нужных материалов.
Подготовка объекта к продаже
Красивые шторы, уютный плед, небрежно брошенный на диван, несколько бокалов на журнальном столике и другие мелочи добавляют квартире жизни и настроения. Именно они способны вызвать интерес покупателя и выделить ваше предложение среди сотен других. Поэтому не стоит пренебрегать ими, а лучше дополнительно познакомиться с хоумстейджингом и взять его на вооружение.
И вот, когда все вещи на местах, свет настроен и оттеняет достоинства помещения, подходит время одного из самых важных этапов во всём флиппинге — фото. Ведь именно их в первую очередь увидит покупатель. Если тут напортачить или недооценить важность фотографий, все труды пойдут насмарку. Интереса не будет.
Фото стоит делать от входной двери, чтобы покупатель получил общее представление о планировке. Затем делают снимки от каждой межкомнатной двери. При этом важно не завалить горизонт и выбрать подходящее время, когда квартира максимально залита естественным светом.
Важно как можно больше сократить период владения недвижимости. Это обусловлено риском изменения ситуации на рынке и снижения цены за объект, наличием дополнительных расходов на его содержание, оплатой процентов по займу.
Несколько нюансов, о которых должен знать каждый флиппер
Поскольку флипперы продают недвижимость намного чаще, чем раз в 5 лет, они попадают под уплату 13%-го налога на полученный со своей деятельности доход. В расчёт берётся разница между ценой покупки и продажи. Конечно, всегда существует возможность занизить стоимость в документах при перепродаже квартиры. Но это чревато привлечением флиппера к ответственности, а потому мы не рекомендуем практиковать подобное.
Сократить величину налоговых отчислений можно путем оформления ИП и проведения всех сделок через него. В таком случае ставка составляет всего 6%, и сохраняется возможность получить налоговый вычет при условии, что есть приносящая доход деятельность, с которой удерживается 13% НДФЛ. Максимальная величина налогового вычета — 260 000 рублей.
Раз в год флипперы-ИП могут сократить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.
В заключение дадим несколько общих советов:
- не покупайте квартиры на 1-м этаже, их продать сложнее всего;
- обращайте внимание на состояние подъезда — захламлённые, грязные, неприятно пахнущие подъезды отпугнут потенциальных покупателей;
- наличие мусоропровода — уже недостаток;
- асоциальные соседи — повод для отказа от объекта;
- при прочих равных условиях лучше выбирать квартиру вблизи торгового центра, чем школы или детского сада.
Таким образом, флиппинг способен стать не только отличным источником дохода, но и настоящей отдушиной, позволяющей проявить всю свою креативность и таланты. Поэтому если вы готовы к вызовам современного московского рынка недвижимости, пришла пора подбирать первый объект для инвестиций!
Анализ новостей рынка недвижимости, анонсы уникальных предложений и авторские обзоры ЖК от Алекса Флетчера – всё это вы найдёте в нашем Телеграм-канале. Подписывайтесь
