Флиппинг — это инвестиционная стратегия в сфере недвижимости, предполагающая покупку квартиры (или иного объекта) по цене ниже рыночной, проведение ремонта и/или модернизации, а затем быструю перепродажу с целью получения прибыли.
В Россию флиппинг пришёл из США, где он активно практикуется предприимчивыми инвесторами уже более 40 лет. Но если на Западе его доходность редко превышает 27%, то в Москве можно получить все 60% или даже 100%. Плюс в том, что локациии столичного рынка делают проекты особенно прибыльными, хотя есть и свой минус — высокая конкуренция.
Флиппинг квартир — относительно простой вид краткосрочных инвестиций во вторичную и даже первичную недвижимость, доступный даже новичкам. Его суть состоит в подборе, а затем приобретении квартиры, гораздо реже дома или таунхауса, по цене ниже рыночной. Обычно это глубоко проблемные объекты, но потенциальная прибыль того стоит, ведь подобное инвестирование может дать отличную прибыльность.
Доходность флиппинга
Флипперы в недвижимости — это инвесторы, которые зарабатывают на перепродаже жилья. Флиппер проводит необходимый ремонт, закупает мебель и выставляет объект на продажу, но уже по более высокой цене. Годовая доходность профессиональных флипперов составляет до 60%. Некоторым удаётся удваивать собственный капитал за год с вычетом всех налогов и расходов.
Всё это подтверждает: если вы интересуетесь, как зарабатывают на флиппинге и сколько можно заработать на флиппинге — потенциал действительно высокий.
За год многие флипперы успевают купить и сбыть с прибылью 3 квартиры, что считается весьма высоким темпом, ведь на весь процесс от подбора объекта до его продажи должно уходить не более 4-х месяцев. Вы когда-нибудь пробовали найти квартиру, заключить сделку и полностью её отремонтировать за несколько месяцев? А ведь нужно ещё найти покупателя и отбить свои вложения — здесь очень важно грамотно планировать срок и бюджет.
Годовая доходность профессиональных флипперов составляет до 60%. Некоторым удаётся удваивать собственный капитал за год с вычетом всех налогов и расходов
Все это реально и действительно способно приносить хорошую прибыль, но только при условии точного понимания ряда нюансов. В противном случае можно легко понести убытки или «застрять» с неликвидным объектом, который уже станет частью вашего имущества.
Но сразу акцентируем ваше внимание на том, что флиппинг — не пассивный вид заработка. Флипперу придётся много времени проводить на объекте (иногда по 6 дней в неделю), контролировать ход работы, решать множество текущих вопросов, справляться с непредвиденными сложностями и постоянно следить за новыми тенденциями в дизайне интерьера.
Если вы ещё не закрыли эту страничку, значит, готовы ко всем предстоящим вызовам, и первый шаг к высокой потенциальной прибыльности сделан!
Особенности флиппинга в Москве
Работа на рынке недвижимости предполагает постоянный мониторинг спроса и цен. Поэтому перед входом в эту нишу в первую очередь оценивают ситуацию на данный момент и перспективы на ближайшие месяцы. Стратегия флиппинга в недвижимость актуальна при растущих или, как минимум, стабильных спросе и ценах. Если с этим всё хорошо, инвестору потребуется последовательно пройти следующие этапы.
Подбор квартир под флиппинг
В Москве легче всего продать студию, 1-, 2-комнатную квартиру. Чем меньше площадь, чем ближе метро или хорошая транспортная развязка, лучше инфраструктура района, тем быстрее найдётся покупатель. Кроме того, нужно найти такой объект, стоимость которого может увеличиться на 30-40% после ремонта. При меньшей доходности флиппинг инвестиции малоэффективны, так как всегда возникают непредвиденные расходы. Квартиры под флиппинг особенно ценны в районах с устойчивым спросом.
Варианты выбора объекта для флиппинга:
- самостоятельно просматривать объявления на специальных платформах;
- обратиться к профессионалу, который за считанные дни подберёт несколько наиболее перспективных с точки зрения флиппинга объектов в нужном ценовом диапазоне.
Первый вариант не требует расходов, но второй, безусловно, предпочтительнее. Он существенно экономит время и минимизирует риски, поскольку опытный брокер сможет найти наиболее ликвидные объекты.
Оценка потенциала объекта и оформление сделки
Для корректного анализа имеющихся вариантов на просмотры стоит ходить с профессионалом в области строительства. Он поможет правильно оценить состояние квартиры, объём предстоящих работ, величину затрат.
Флиппинг практически всегда предполагает капремонт, косметикой здесь не отделаешься. Поэтому, если собственные знания в этой сфере пока далеки от совершенства, не стоит пренебрегать помощью специалиста. В противном случае можно купить кота в мешке и вложить в ремонт гораздо больше, чем предполагалось заранее, а значит, потерять в прибыли или вовсе зафиксировать убыток. Это ещё раз подтверждает, что флиппинг в недвижимости — сложный, но потенциально доходный процесс.
Не менее важно тщательно проверять документы на недвижимость, лучше вместе с юристом. Нужно, чтобы объект не имел даже потенциальных обременений. Большинство из них можно снять, но это требует времени, а значит, не подходит для флиппера. Но при некоторых обременениях инвестор может вовсе остаться без собственности по решению суда.
Ремонтные работы и составление сметы
В Москве заказать услуги по ремонту можно на каждом шагу. Но получить качественную работу удаётся не всегда. А это важно, ведь покупатели будут внимательно смотреть, что им предлагают. Да и неумелые рабочие всегда могут повредить что-то дорогостоящее или перерасходовать материалы – а это снова влечёт за собой незапланированные расходы. Поэтому к выбору бригады или строительной фирмы нужно подойти серьёзно. С целью экономии времени лучше сразу запускать в квартиру специалистов разных профилей.
В среднем сделать ремонт в небольшой 1-комнатной квартире или студии стоит порядка 1,5 млн рублей. Флипперу придётся подумать о перепланировке, объединении кухни и комнаты, чтобы выгодно использовать каждый квадратный метр и получить достаточно свободного пространства. Практически всегда приходится менять проводку и сантехнику, реже переделывать систему отопления, газоснабжения и т. д. В итоге “убитая” квартира, на которую неприятно даже смотреть, должна превратиться в “конфетку”, за которую покупателям придётся драться с конкурентами.
Чтобы квартира для флиппинга в Москве пользовалась спросом и не “зависла” на рынке, она обязательно должна иметь базовый набор современной мебели и техники, а лучше — быть упакованной «под ключ». Подавляющее большинство покупателей приобретают жильё по ипотечным программам, и все сбережения уходят на первый взнос. Поэтому объекты, в которых уже всё есть и не нужно покупать ничего дополнительно, предпочтительнее для покупателей.
Всё это должно быть прописано в смете, чтобы точно понимать размер расходов. Чтобы проект был выгоден с финансовой точки зрения, покупка квартиры, её ремонт и обслуживание должны обходиться не более чем в 70% цены её последующей продажи.
Покупка стройматериалов и контроль процесса ремонта
Профессиональные флипперы обычно сотрудничают с одними и теми же компаниями строительных материалов, дверей, мебели, благодаря чему имеют серьёзные скидки вплоть до 30%. Поэтому стоит заранее позаботиться о нужных контактах и договоренностях — ещё до покупки первого объекта.
Также флиппер должен постоянно быть в курсе новых трендов. Просто сделать хороший ремонт мало. Нужно, чтобы результат нравился покупателям, и они могли легко себя представить в этих стенах.
Чтобы объект лучше продавался, учтите:
- белый, светло-серый, бежевый цвет визуально увеличивают помещение и нравятся большинству людей;
- однотонные стены выглядят гораздо дороже, чем сомнительная мозаика, фрески и обои с замысловатым орнаментом;
- нельзя забывать про декор и мелкие аксессуары, их не должно быть много, но они задают настроение помещения, создают уют.
- Стоит ежедневно контролировать ход выполнения и качество работ, быстро решать текущие вопросы, организовывать доставку нужных материалов.
Подготовка объекта к продаже
Красивые шторы, уютный плед, небрежно брошенный на диван, несколько бокалов на журнальном столике и другие мелочи добавляют квартире жизни и настроения. Именно они способны вызвать интерес покупателя и выделить ваше предложение среди сотен других. Поэтому не стоит пренебрегать ими, а лучше дополнительно познакомиться с хоумстейджингом и взять его на вооружение. Ведь между хоумстейджингом и флиппингом есть разница.
И вот, когда все вещи на местах, свет настроен и подсвечивает достоинства помещения, подходит время одного из самых важных этапов во всём флиппинге — фото. Ведь именно их в первую очередь увидит покупатель. Если недооценить важность фотографий или допустить ошибки на этом этапе, все усилия могут пойти насмарку. Интереса не будет.
Фото стоит делать от входной двери, чтобы покупатель получил общее представление о планировке. Затем делают снимки от каждой межкомнатной двери. При этом важно не “завалить” горизонт и выбрать подходящее время, когда квартира максимально залита естественным светом.
Важно как можно больше сократить период владения недвижимости. Это обусловлено риском изменения ситуации на рынке и снижения цены за объект, наличием дополнительных расходов на его содержание, оплатой процентов по займу.
Налоги, о которых должен знать каждый флиппер
Поскольку флипперы продают недвижимость намного чаще, чем раз в 5 лет, они попадают под уплату 13%-го налога на полученный со своей деятельности доход. В расчёт берётся разница между ценой покупки и продажи. Конечно, всегда существует возможность занизить стоимость в документах при перепродаже квартиры. Но это чревато привлечением флиппера к ответственности, а потому мы не рекомендуем практиковать подобное.
Сократить величину налоговых отчислений можно путем оформления ИП и проведения всех сделок через него. В таком случае ставка составляет всего 6%, и сохраняется возможность получить налоговый вычет при условии, что есть приносящая доход деятельность, с которой удерживается 13% НДФЛ. Максимальная величина налогового вычета — 260 000 рублей.
Раз в год флипперы-ИП могут сократить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.
Советы от опытных флипперов:
- не покупайте квартиры на 1-м этаже, их продать сложнее всего;
- обращайте внимание на состояние подъезда — захламлённые, грязные, неприятно пахнущие подъезды отпугнут потенциальных покупателей;
- наличие мусоропровода — уже недостаток;
- асоциальные соседи — повод для отказа от объекта;
- при прочих равных условиях лучше выбирать квартиру вблизи торгового центра, чем школы или детского сада.
Таким образом, флиппинг инвестиции (или flipping) способны стать не только отличным источником дохода, но и настоящей отдушиной, позволяющей проявить всю свою креативность и таланты. Поэтому если вы готовы к вызовам современного московского рынка недвижимости, пришла пора подбирать первый объект для инвестиций!
Анализ новостей рынка недвижимости, анонсы уникальных предложений и авторские обзоры ЖК от Алекса Флетчера – всё это вы найдёте в нашем Телеграм-канале. Подписывайтесь
