В 2024 году, в достаточно непростое и нестабильное время, каждый хочет сохранить и приумножить свои активы. Недвижимость – один из самых надёжных способов это сделать. Несмотря на то, что все виды инвестиций так или иначе предполагают некоторую долю риска, при прочих равных вложения в недвижимость сравнительно безопасны.
Безусловно, бывают случаи, связанные с недобросовестными застройщиками, однако чаще всего физическое выражение ваших вложенных денег в виде приобретённой недвижимости всегда будет с вами, а скорее всего, ещё и вырастет в цене. Но что же выбрать, если вы решили инвестировать в недвижимость? Вторичку, готовые квартиры от застройщика, ещё что-то?
Покупка объекта в новостройке на этапе котлована – выгодное решение!
На самом деле, по всем прогнозам, рынок вторичной недвижимости в Москве будет активно падать на фоне появления всё новых и новых ЖК. Помимо этого, далеко не все могут позволить себе покупать вторичку в ипотеку под текущие процентные ставки. С другой стороны, крупные застройщики часто предлагают клиентам льготные ипотечные программы для покупки более ликвидных объектов в новостройках.
Но как же быть, если даже с учётом этого цены на квартиры в новостройках кусаются? Здесь самым лучшим решением будет покупка объекта на этапе котлована. Благодаря 3D-рендерам и прочим моделям, вы сможете заранее оценить, как именно будет выглядеть ЖК в целом и ваш объект. К тому же, в таком случае покупка обойдётся вам как минимум на 7% дешевле, в зависимости от сроков реализации объекта.
Общее правило звучит так: чем больше ждать, тем дешевле вы можете приобрести недвижимость
Поэтому если вы ищете объект для долгосрочной инвестиции, то имеет смысл покупать квартиры, которые будут сданы как минимум через год после заключения контракта. Дополнительным бонусом может стать открытие в районе вашего объекта новой станции метро или МЦД в ближайшие годы – это обязательно повысит его стоимость ещё сильнее.
Сделки на этапе закрытых продаж: потенциальные возможности
В целом, при текущей ситуации на рынке покупка квартиры на этапе котлована будет одним из лучших решений, если вы хотите инвестировать в недвижимость. Однако, помимо этого, можно заключать сделки на этапе закрытых продаж. В таком случае продажи могут начинаться уже тогда, когда у застройщика нет даже разрешения на строительство, а на будущем участке застройки стоят дома старого фонда, промзона или пустырь. Земля в таких локациях чаще всего стоит значительно дешевле, а появление нового ЖК или иного объекта недвижимости в сочетании с благоустройством прилегающей территории сыграет роль драйвера роста цены.
Также иногда такие торги начинаются в случаях, когда застройщик построил уже половину здания и ещё не вывел лоты на рынок. Эта тема предполагает множество нюансов, и мы посвятили этой теме отдельную статью.
Механизмы защиты от рисков при покупке
Также важно отметить, что цена и ликвидность любого объекта очень сильно зависят от его расположения. Если ваша цель – купить объект максимально дёшево, то можно присмотреться к квартирам в ЖК на окраинах Москвы или даже за её границами. Москва имеет тенденцию расширяться: если вы купите объект, формально находящийся в Подмосковье, через несколько лет его могут официально признать частью Москвы, и тогда вы сможете продать его гораздо дороже. Но, при прочих равных, ликвидность квартир, расположенных в менее отдалённых от центра районах, чаще всего оказывается выше.
С другой стороны, такие сделки также могут предполагать риски. Существуют примеры ситуаций, когда реализация какого-либо объекта откладывается на неопределенные сроки, которые могут затянуться на годы или даже на десятки лет. В таком случае средства инвесторов оказываются заморожены, и вернуть их чаще всего бывает очень трудно даже в суде. Поэтому всегда выбирайте надёжных застройщиков и тщательно изучайте контракты перед покупкой.
Сейчас эти риски обнуляет ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также механизм покупки недвижимости через эскроу счета. ФЗ № 214 защищает покупателей строящейся недвижимости от неисполнения застройщиком своих обязательств. В случае попытки мошенничества или иных событий закон обязует застройщика уплатить все положенные штрафы и компенсации убытков покупателям. Например, ФЗ № 214 вступает в силу, если застройщик допускает задержку сдачи объекта более чем на два месяца или же не соблюдает требования к качеству объекта (здесь речь может идти о таких вещах, как проблемы с перекрытиями, трещины в стенах, низкое качество звукоизоляции).
Таким образом, вы будете защищены не только от полного невыполнения застройщиком своих обязательств, но и от получения ключей от низкокачественного объекта. Однако, если вы претендуете на получение компенсаций сверх меры, то вам придётся доказывать факт получения убытков в суде. Такие ситуации наиболее распространены в случае, когда приобретались ключи от коммерческих объектов.
Для того, чтобы обезопасить себя, уточните у застройщика, работает ли он по ФЗ № 214, перед заключением договора долевого участия
Использование эскроу счетов также способствует снижению уровня рисков – с 2019 года расчёты через эскроу являются единственно возможными при заключении сделок о купле-продаже недвижимости в России. В частности, под каждую сделку открывается отдельный банковский счёт; открытие каждого счёта становится возможным только при наличии разрешения застройщика на строительство.
Если же вы не хотите беспокоиться о подобных юридических тонкостях, то вы можете обратиться к профессиональным консультантам – брокерам по недвижимости. Вам будет нужно лишь сообщить о своих пожеланиях относительно выбора объекта, а затем принять решение на основе подготовленных вариантов.
Анализ новостей рынка недвижимости, анонсы уникальных предложений и авторские обзоры ЖК от Алекса Флетчера – всё это вы найдёте в нашем Телеграм-канале. Подписывайтесь
