Эффективность любой инвестиции определяется не только ожидаемой доходностью, но и сопряжёнными с ней рисками. Поэтому в портфеле грамотного инвестора всегда присутствуют как высокодоходные рисковые активы, так и сверхнадёжные инструменты. Но это абсолютно не значит, что надёжная инвестиция не способна приносить ощутимый доход, и яркий тому пример – апартаменты с гостиничным сервисом.
Сервисные апартаменты – одна из самых выгодных, простых и при этом надёжных инвестиций в недвижимость. Инвестору необходимо только подобрать правильный объект, сделать при необходимости ремонт и заключить договор с управляющей компанией. Все дальнейшие заботы по поиску арендаторов, обслуживанию объекта ложатся на УК, а инвестору остаётся только получать доход и подбирать следующий актив, который ещё более приумножит капитал и нарастит пассивный доход. Разве это не мечта?
Обещать золотые горы и рисовать радужные перспективы легко. Но если вы не новичок в инвестициях, вы вряд ли поверите на слово и сразу кинетесь покупать первые попавшиеся апартаменты. И будете абсолютно правы! Ведь залог каждой удачной инвестиции – глубокое погружение в рынок, понимание тонкостей и особенностей выбранного направления, оценка перспектив и кропотливые просчёты доходности и окупаемости. Так почему же сервисные апартаменты позволяют стабильно получать высокий доход на полном пассиве, и при этом инвестиции в них сопряжены с минимальными рисками?
Виды апартаментов и апарт-отелей и разница между ними
Начать стоит с того, что различают апарт-отели и комплексы с апартаментами. В обоих случаях они способны абсолютно легально использоваться как гостиницы. В таких апартаментах можно остановиться на пару ночей или на длительный срок, но при этом чувствовать себя как дома и даже оформить временную регистрацию.
Разница между апарт-отелями и комплексами с апартаментами состоит в следующем:
- «Звёздность». Если комплексы апартаментов могут спокойно существовать и работать на благо инвесторов без всякой волокиты с получением «звёзд», то апарт-отелям обязательно присваивается 3 «звезды» и более;
- Типы номеров. Апарт-отели располагают номерами двух основных типов. Это студии площадью не менее 25 кв. м и апартаменты, представляющие собой, по сути, двухкомнатные квартиры площадью 40 квадратов. В обоих случаях обязательно в номере выделяется кухня. Апарт-комплексы способны предлагать инвесторам гораздо большее разнообразие помещений, как по площади, так и по планировке. Но кухня здесь тоже обязательна;
- Сервис. В апарт-отелях гарантирован высокий уровень гостиничного сервиса и разнообразие услуг. В то же время в комплексах с апартаментами все может быть по-разному. В них многое зависит от управляющей компании, а потому перечень предоставляемых услуг может быть как более скромным, так и более широким.
Апартаменты с гостиничным сервисом способны стать именно той курицей, несущей золотые яйца, о которой многие мечтают, но редко кто находит
Таким образом, апарт-отели – полноценные гостиницы с множеством удобств и высоким уровнем сервиса. Часто они управляются профессиональными гостиничными операторами и занимают высокое положение в городских рейтингах. Но если в комплексе апартаментов выбрать управляющую компанию неудачно, перечень предоставляемых услуг может ограничиться только техническим обслуживанием, уборкой и вывозом мусора. Чтобы получить достойный уровень сервиса и соответственно арендную ставку, важно выбрать нормальную УК.
Исходя из этого, апарт-отели выглядят гораздо более презентабельно. Но и доходность их во многом зависит от качества управления. Именно такой формат работы характерен и для премиальных бутик-отелей. Они готовы порадовать гостей гораздо большими номерами и наиболее полным комплексом lux-услуг, т. е. рассчитаны на резидентов и арендаторов с доходом существенно выше среднего. При этом как собственники, так и арендаторы в таких апартаментах могут абсолютно на равных пользоваться всеми предоставляемыми управляющей компанией услугами. И надо сказать, их перечень весьма обширен.
Что по цифрам?
Традиционно в конце каждого года подводятся итоги и собирается аналитика. 2023 год не стал исключением. Сегодня в Москве насчитывается 2500 номеров в 15 апарт-отелях. Из них только 1000 приходится на апартаменты с сервисом, которые принадлежат частным инвесторам. Только вдумайтесь в эти цифры. И это по меркам Москвы, где ежегодно вводится в эксплуатацию более 11 млн кв. м жилья! Таким образом, на апарт-отели приходится не более 14% всего объема средств размещения в Москве.
Среди всех этих объектов 70% занимают 3-звёздочные апарт-отели, т. е. 1750 апартаментов. Соответственно, только 750 лотов имеют более высокий класс. Ведь 3 звезды – минимум для этого формата и это открывает достаточно широкие возможности для инвесторов. Ведь в премиум-сегменте ощущается существенный дефицит предложений. Появляется отличный шанс сделать прибыльную инвестицию.
Подобные инвестиции могут позволить себе и новички в сфере инвестирования, и те, кто уже имеет достаточно опыта и хочет расширить свой портфель за счет арендного бизнеса с гостиничным сервисом
Как показывает практика, Москва существенно отстаёт от курортных городов и Санкт-Петербурга, в частности, по уровню развития гостиничного бизнеса и количеству апартаментов с сервисом. Поэтому в ближайшем будущем ожидается активное развитие столичного рынка в этом направлении. Так стоит ли упускать такую возможность?
Имеющиеся варианты и порог входа
На сегодняшний день в Москве действует не так много значимых апарт-отелей. В их числе:
- 3-звёздочные апарт-отели YE’S Митино, YE’S Botanika, Discovery;
- 4-звёздочные YE’S Technopark и The Book (Intermark Residence), Norke Prime Зарядье;
- клубный дом на Якиманке Cult, Поклонная 9;
- Roza Rossa;
- Metropol Serviced Residences.
Цена за квадрат и лот традиционно зависит от локации и класса проекта. В среднем стоимость квадратного метра в центре составляет порядка 1,2 млн рублей. Соответственно, апартамент обойдётся минимум в 10-13 млн рублей. Если же это проект премиум-класса с широким диапазоном возможных услуг и отлично развитой собственной инфраструктурой (бассейн, спортзал, прачечная, рестораны, переговорные и пр.), то верхний предел цен практически не ограничен.
В частности, в Norke Prime Зарядье, расположенном менее чем в километре от Кремля, цена квадрата составляет 600–700 тыс. рублей. Если отъехать чуть подальше, к примеру, к метро «Курская», то здесь уже можно рассмотреть вариант покупки лота в действующем апарт-отеле по цене 400-410 тыс. рублей за метр и т. д. Но все эти апартаменты расположены в старых зданиях, которые подверглись реконструкции. Речь не идёт о новостройках, которые изначально проектировались под подобный формат жилья. Соответственно, рассчитывать на современность инженерных конструкций и инновационные решения не приходится. Но в то же время не придётся ждать окончания строительства и ввода в эксплуатацию, а доход можно начинать получать практически сразу.
Новые апарт-отели изначально строились за ТТК. Ярким примером стал Discovery, в котором в 2023 году уже были распроданы все лоты от застройщика. Теперь девелоперы оценили их преимущества, и начали реализовываться более масштабные и интересные проекты. Поэтому сейчас можно приобрести апартаменты на ранних этапах строительства, а значит, по самой выгодной цене, в том числе до 30% дешевле. Уже в процессе строительства находятся такие апарт-комплексы:
- St.George Residence (метро «Новокузнецкая») – цена лота составляет минимально 96,5 мил.руб, застройщик обещает безупречный сервис и высокий уровень диагностических услуг и лечения;
- Emotion (метро «Полежаевская») – стоимость апартаментов колеблется от 11,9 до 92,8 млн рублей;
- Nametkin Tower (метро «Новые Черёмушки») – цена лота составляет 9,1–41,1 млн рублей;
- N’ice Loft (метро «Калитники») – стоимость апартамента составляет 6,3-32,3 млн рублей;
- Citimix (метро «Озёрная») – цена лота находится в диапазоне 5,5–16,9 млн рублей.
Нет ничего удивительного, что цены в новостройках превосходят стоимость апартаментов в реконструированных зданиях. Это обусловлено их более высоким классом, внедрением современной инженерии и другими преимуществами. Таким образом, минимальный порог входа составляется 5–6 млн рублей. Подобные инвестиции могут позволить себе и новички в сфере инвестирования, и те, кто уже имеет достаточно опыта и хочет расширить свой портфель за счёт арендного бизнеса с гостиничным сервисом. При этом инвесторам доступны практически все классические инструменты: все виды ипотек, рассрочки.
Такой возможностью пользуются и крупные инвестиционные компании. Они нередко выкупают сразу все апартаменты на этаже или даже нескольких. Их дальнейшая судьба уже будет зависеть от рынка и политики компании. Но и для частного инвестора иногда выгоднее перепродать апартаменты по уже существенно возросшей цене, а иногда оставить для сдачи в аренду на определенное время и продать позднее. В последнем случае стоит подыскивать проекты, предлагающие гостиничный сервис. Другие будут требовать слишком много трудо- и времязатрат. Но учтите, что ситуация на рынке такова, что как раз в 2024 году ожидается рост цен на недвижимость.
Преимущества работы с УК
Управляющие компании обычно предлагают владельцу несколько вариантов программ по обслуживанию объекта. В итоге можно полностью переложить на профессионалов задачи по оформлению документации, поиску арендаторов, их заселению/выселению, уборке, решению мелких бытовых проблем, улаживанию неприятных ситуаций с постояльцами и т. д. Таким образом собственник может ежемесячно получать полностью пассивный доход, не появляясь на объекте.
Сотрудничество с УК дополнительно позволит пользоваться преимуществами её маркетинговой компании. Если она будет успешна, длительность простоя апартаментов будет сведена к минимуму, а это, в свою очередь, повысит ежемесячную доходность. Также многие компании включают в свой пакет услуг страхование имущества, что существенно снижает инвестиционные риски.
Итак, сколько можно заработать?
По оценкам экспертов, стандартная доходность аренды недвижимости колеблется от 8 до 12 %. В редких случаях удаётся получать 15 % в год. Но апартаменты с гостиничным сервисом способны обеспечить более высокую доходность. Это обеспечивается более высокой стоимостью аренды, а также частой сдачей на сутки. Такой вариант приносит максимальную прибыль. В результате срок окупаемости объекта резко сокращается.
Например, миниатюрная студия в реконструированном здании неподалеку от метро «Партизанская» сдаётся за 3500–4500 рублей в сутки. При адекватном маркетинге она может быть занята в течение 220–290 дней в году. Не сложно подсчитать доход. Он составит 792–1576 тыс. рублей. Безусловно, нужно вычесть расходы на оплату эксплуатационных услуг, мелкий ремонт, услуги УК и т. д. В итоге, чистая прибыль составит 456–900 тыс. рублей в год. Поскольку стоимость такого лота примерно 4 млн рублей, получаем доходность 11,4-22,5 % годовых.
Даже такие скромные апартаменты окупятся за 5–10 лет, и впоследствии остаётся получать лишь прибыль. Обычная квартира, сдающаяся на длительный срок, окупится как минимум за 15, а то и за 20 лет.
Если вспомнить про апартаменты в новостройках, ситуация выглядит ещё более радужной. Да, цена лота выходит выше, но и арендная ставка также будет более высокой.
Лучший вариант – комбинация стратегий
Очевидно, что посуточная аренда – самый выгодный вариант заработка в арендном бизнесе. Но не стоит делать ставку только на не. Лучше всего подстраиваться под рынок в зависимости от сезона. Так, в пиковые периоды в приоритет ставится посуточная аренда. Когда же спрос несколько спадает, стоит переходить на среднесрочную, реже помесячную аренду. Это позволит получать максимальный доход и избежать простоев.
Большое значение с точки зрения загруженности традиционно имеет расположение объекта. Поэтому стоит искать проекты, находящиеся вблизи культурных достопримечательностей, крупной транспортной развязки, очагов деловой активности. Но это уже ни для кого не новость.
Исходя из всего вышесказанного, апартаменты с гостиничным сервисом способны стать именно той курицей, несущей золотые яйца, о которой многие мечтают, но редко кто находит. Данная ниша ещё далеко не заполнена и однозначно будет развиваться в ближайшие годы. Так почему бы не поймать удачу за хвост и не получить максимальный доход, вложившись в удачный проект на самых ранних этапах строительства, обеспечивая себе до 25% годовых?
Анализ новостей рынка недвижимости, анонсы уникальных предложений и авторские обзоры ЖК от Алекса Флетчера – всё это вы найдёте в нашем Телеграм-канале. Подписывайтесь
